Los modelos BIM han sido empleados en diseño y construcción durante muchos años, pero aún son un concepto relativamente nuevo en el ámbito del facility management. Las prácticas e incluso los términos de gestión del proceso BIM están en proceso de desarrollo. El empleo de modelos BIM en facility management ha despertado un creciente interés a nivel internacional. El estándar IFC se está convirtiendo en la norma para la transferencia de datos de información abierta en el modelado BIM, ganando progresivamente terreno también en el facility management. Otro estándar para la transferencia de datos de información abierta, COBie, ha sido desarrollado en conjunto con IFC para complementarlo. El principal objetivo de COBie es facilitar y estandarizar la transferencia de información del proyecto de construcción desde el diseño, la construcción y la puesta en marcha hasta el facility management.
Modelos BIM durante el funcionamiento y mantenimiento
Soporte en los procesos de gestión de la propiedad
Existe un amplio potencial en la mayoría de las áreas, desde la gestión operativa de la propiedad hasta el mantenimiento, reparaciones y sustitución de sistemas técnicos, así como en los servicios al usuario final y la limpieza. Actualmente, ya existen aplicaciones basadas en el modelo BIM que se utilizan para la gestión de espacios, la creación de manuales de mantenimiento, el monitoreo del consumo de energía y los impactos ambientales, la elaboración de presupuestos de mantenimiento, la planificación a largo plazo, entre otros. Estas aplicaciones también abarcan la gestión de datos técnicos, solicitudes de servicio, contratos, documentos, diversas tareas de mantenimiento e historial de mantenimiento, ya sea de manera restringida o más amplia.
Beneficios de los modelos BIM en diferentes líneas de negocio
Las aplicaciones basadas en modelos pueden respaldar los procesos de gestión de la propiedad en una amplia gama de necesidades de información, como la gestión operativa de activos, la prestación de servicios y el mantenimiento. La Figura 2 presenta varios ejemplos de cómo estas aplicaciones pueden ser aprovechadas. Además, esta tabla puede servir como punto de partida para establecer objetivos en el modelado de información de construcción, planificar la adquisición de software y más.
Objetivos para la gestión de la información en la gestión de la propiedad
La evaluación de la inversión en tecnología de la información considerará los costos y beneficios, comenzando por los objetivos estratégicos en la gestión de la propiedad, como la gestión de la propiedad, la contratación de servicios y los objetivos de calidad a largo plazo. Además, se evaluarán las inversiones en sistemas de información en función de aspectos como los costos de implementación, la facilidad de uso, la disponibilidad de servicios de soporte y los costos de actualización de datos. Es crucial que la estrategia y los objetivos de gestión de la información estén claros desde el inicio del proyecto de construcción, para que las necesidades del cliente se puedan tener en cuenta adecuadamente en la definición de los requisitos de modelado y las responsabilidades de todas las partes involucradas. Como requisito fundamental, al inicio del proyecto de construcción se deben documentar los objetivos de gestión de la información, incluyendo los relacionados con la gestión de instalaciones, para el uso de todas las partes. Además, se debe garantizar la actualización periódica de los modelos BIM de Facilities Management.
Proceso de gestión BIM
Se define como un proceso que abarca todo el ciclo de vida del edificio, comienza con el establecimiento de objetivos para la gestión de datos del edificio desde el diseño y la construcción hasta la puesta en servicio. Posteriormente, implica la entrega de los modelos as-built al propietario y, más allá, la gestión y actualización de los modelos durante la operación y gestión continua del edificio.
El principal objetivo del proceso de gestión de BIM es garantizar el uso eficiente de la información del edificio en todas las etapas de su ciclo de vida. Los mayores beneficios y ahorros de costos derivados del modelado se alcanzan cuando los datos del proyecto de construcción pueden ser transferidos a la gestión operativa con contenido adecuado y actualizado.
Utilidad de los modelos BIM en la simulación de objetivos de consumo de energía y monitoreo de rendimiento en tiempo real
Ya existen aplicaciones que utilizan el modelo BIM para la gestión de espacios, elaboración de manuales de mantenimiento, seguimiento del consumo de energía y su impacto ambiental, presupuesto de mantenimiento, planificación a largo plazo, entre otras funciones.
Y por otro lado, los modelos BIM también se utilizan para simular objetivos de consumo de energía y para monitorear el rendimiento en tiempo real.
Uso de software de diseño en el modelado de edificios
El modelado de edificios y áreas al aire libre se realiza principalmente utilizando software especializado en creación de modelos. Un requisito fundamental es que los modelos BIM originales, creados con software específico, puedan guardarse también como modelos BIM en formato de transferencia de datos abiertos, como el formato IFC.
Herramientas de diseño compatibles con IFC
Algunos programas comerciales de creación de modelos que son compatibles con IFC incluyen las siguientes herramientas:
- Diseño arquitectónico: AutoCAD, Revit, ArchiCAD.
- Diseño estructural: Tekla, Allplan.
- Diseño mecánico: MagiCAD, CADS.
- Diseño de infraestructura: Civil 3D, Istram.
Importancia de mantener los modelos BIM originales actualizados
Una vez finalizado el proyecto, los modelos BIM originales serán actualizados para reflejar los cambios realizados durante la construcción y puesta en marcha. Los modelos actualizados, que contienen la información tal como se construyó (as-built), serán entregados al propietario del edificio. Estos modelos originales se utilizan en tareas de Facility Management (FM) y en proyectos de renovación o remodelación para visualizar el programa del edificio. Es fundamental mantener actualizados los modelos originales durante todo el ciclo de vida del proyecto. Las actualizaciones de los modelos BIM se llevarán a cabo utilizando las mismas herramientas que se utilizaron para crear los modelos originales.
En caso de cambios extensivos, como proyectos de reparación o remodelación, las actualizaciones serán realizadas por el proyectista, mientras que los cambios menores, como el reemplazo de equipos, podrán ser realizados por otros, como el personal de mantenimiento, siempre y cuando cuenten con la competencia adecuada en el uso del software de diseño y sigan las instrucciones de modelado.
Para garantizar la integridad de los modelos y la precisión de la información, es esencial mantener la compatibilidad del software de diseño y seguir las mismas reglas de modelado utilizadas en la creación de los modelos originales.
Mientras que el software de diseño está destinado a ser utilizado por los diseñadores, en FM se prefieren herramientas de visualización y navegación más ligeras y fáciles de usar para la navegación y visualización diaria de datos en los modelos BIM originales.
Modelos BIM de transferencia de datos abiertos
Relevancia del estándar IFC para la transferencia de datos en proyectos de construcción
IFC es esencial como estándar para la transferencia abierta de datos en proyectos de construcción. COBIE, otro estándar abierto, complementa el formato IFC. Aunque COBIE aún no se utiliza en España, los modelos BIM de transferencia de datos abiertos se emplean en programas de diseño, construcción, mantenimiento y operaciones, así como en visores de modelos independientes.
Estos modelos permiten simular aspectos como el consumo de energía utilizando el modelo IFC del arquitecto, pero contienen solo una parte interoperable de los datos y la «inteligencia» de los modelos BIM originales. Por lo tanto, no reemplazan a los modelos BIM originales y cada disciplina del proyecto de construcción debe mantener actualizados los modelos de transferencia de datos abiertos.
Estos modelos deben entregarse al propietario con los datos as-built, según lo acordado en los contratos. Los requisitos específicos de los modelos IFC se detallan en otros documentos de la serie, y también se aplican a los modelos de mantenimiento y operaciones.
Uso de modelos de requisitos de proyecto
Basándose en los requisitos específicos del proyecto, el arquitecto guarda los requisitos de espacio como un modelo arquitectónico en formato de hoja de datos o base de datos. El requisito mínimo es una lista de espacios en formato de hoja de cálculo (Excel). Los requisitos de espacio para instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería (MEP) pueden ser modelados en el modelo de requisitos del arquitecto utilizando las herramientas adecuadas. Este modelo se conoce como un modelo de requisitos MEP. La tarea mínima en el diseño MEP es guardar las zonas de instalaciones (mapas de colores) y los requisitos MEP para los espacios en formato de documento. Si se elige el nivel 2 (véase la serie 4, diseño MEP), estas zonas deben ser modeladas en el modelo de requisitos MEP.
Los modelos de requisitos se utilizan en el diseño y simulaciones, y luego se transfieren a software de operaciones y mantenimiento, donde la información puede ser consultada y visualizada a través de mapas de colores, entre otros.
Los datos contenidos en el modelo de requisitos MEP tienen muchos usos potenciales, como el control del estado de las instalaciones y del consumo, el diseño de cambios para el propósito de uso del espacio y la gestión de alquiler.
Los requisitos incluyen:
- Lista de espacios proporcionada por el Arquitecto.
- Especificaciones MEP específicas por espacio en formato de hoja de datos:
- Nivel 1: Mapas coloreados de las zonas de sistemas en formato de documento.
- Nivel 2: Zonas del sistema modelado en el modelo de requisitos MEP.
- Modelado de los requisitos MEP en el modelo de requisitos MEP, según lo acordado específicamente para el proyecto.
Visualización técnica de los modelos IFC
Los modelos IFC pueden ser visualizados utilizando herramientas de visualización 3D independientes o software de mantenimiento y operaciones que incluyan características de visualización de modelos. Las herramientas de visualización 3D se utilizan específicamente para la visualización técnica de los modelos del arquitecto, diseñador y diseñador estructural MEP, así como modelos combinados.
Existen herramientas de visualización en 3D para modelos nativos de software de diseño y para modelos IFC, algunas de ellas gratuitas. Algunas herramientas avanzadas ofrecen opciones para análisis y control de calidad de los modelos.
Los modelos combinados se guardan en el formato de archivo nativo de la herramienta de visualización 3D específica. Para facilitar su uso diario, se pueden guardar conjuntos de puntos de vista para los casos de uso más comunes.
En la gestión de instalaciones, la visualización 2D/3D puede aplicarse para localizar espacios, equipos y otros objetos de mantenimiento, y para mostrar vistas ocultas de mantenimiento y objetos de construcción para reparaciones, entre otras funciones.
La visualización integrada y la navegación de datos son características disponibles en la mayoría del software sofisticado, lo que permite una búsqueda más eficiente y versátil de los modelos mediante una interfaz visual de usuario.
Se requiere la capacidad de guardar los modelos IFC utilizados en operaciones y mantenimiento como modelos combinados en el formato de archivo nativo de la herramienta de visualización 3D específica. Además, es necesario guardar un conjunto de puntos de vista de los modelos combinados para los casos de uso más comunes.
Herramientas de soporte
Generalidades e información del producto del contratista
En las empresas de diseño, se utilizan diversas herramientas complementarias junto con el software principal para gestionar espacios, requisitos espaciales, realizar cálculos técnicos, simulaciones y visualizaciones.
Estas herramientas, conocidas como herramientas de soporte, incluyen aplicaciones comerciales y específicas desarrolladas internamente. Los modelos generados por estas herramientas suelen ser específicos del software utilizado, aunque algunas herramientas más avanzadas pueden utilizar el formato de transferencia de datos abierto IFC.
En el diseño, las herramientas de apoyo complementan al software principal al permitir el almacenamiento de información técnica adicional que no puede ser guardada directamente por el software principal.
Por ejemplo, algunas aplicaciones de diseño MEP pueden no permitir el almacenamiento de ciertos datos técnicos críticos, como los relacionados con equipos principales. Por lo tanto, los diseñadores suelen documentar estos datos adicionales en formatos de hojas de cálculo o utilizando sus propias herramientas.
Estos datos suplementarios luego se transfieren al software de gestión de operaciones y mantenimiento manualmente o mediante enlaces de transferencia de datos entre aplicaciones interoperables. Actualmente, no se utiliza un formato de transferencia de datos abierto para la transferencia de datos desde herramientas de soporte.
Requisitos:
- Documentar los datos de diseño de gestión de operaciones y mantenimiento en formato de documento.
- Acordar específicamente para el proyecto los datos correspondientes en un formato compatible con el software de gestión de operaciones y mantenimiento especificado.
En la entrega de proyectos de construcción, los contratistas deben proporcionar la información necesaria para la gestión de las instalaciones de los productos que han suministrado.
Esta información, conocida como información del producto del contratista, incluye datos relacionados con las partes de construcción, equipos y materiales, así como documentación de inspecciones, mediciones e instrucciones de operación y mantenimiento.
La información del producto del contratista debe ser suministrada al menos en formato de documentos como archivos PDF o Excel, y puede acordarse específicamente para el proyecto qué información de datos precisa se entrega en un formato compatible con el software de gestión de operaciones y mantenimiento. Actualmente, no se utiliza un formato estándar de transferencia de datos abierta para la información del producto del contratista.
Requisitos:
- Definir las obligaciones de entrega de información sobre los productos de los contratistas (a acordar con el coordinador del manual de mantenimiento y coordinador BIM).
- Documentar las obligaciones del contratista en el plan de modelado de edificios y en los documentos de diseño.
- Suministrar la información del producto del contratista, al menos en formato de documentos como archivos PDF o Excel.
- Acordar específicamente para el proyecto la información del producto del contratista en un formato especificado compatible con el software de gestión del mantenimiento y las operaciones especificadas.
Software de gestión del mantenimiento y operaciones
En esta serie de publicaciones, el software de gestión de mantenimiento y operaciones se refiere a las aplicaciones utilizadas para administrar los espacios y edificios, el presupuesto de mantenimiento, la planificación a largo plazo, el manual de mantenimiento, el seguimiento del consumo de energía y el impacto ambiental, entre otros aspectos.
Los modelos BIM nativos del software de gestión de mantenimiento y operaciones suelen estar en un formato específico de software. Los modelos BIM de gestión de mantenimiento y operaciones engloban todos los modelos utilizados para dicha gestión:
- Modelos BIM nativos del software de diseño.
- Modelos BIM de transferencia de datos abierta (IFC, Cobie, UBL, etc.).
- Modelos BIM combinados (IFC).
- Modelos BIM nativos del software de gestión de mantenimiento y operaciones.
Modelos BIM as-built acorde al proyecto de construcción.
Una vez finalizado el proyecto de construcción, los modelos se actualizan y completan para reflejar los cambios realizados durante la fase de construcción y puesta en marcha. Estos modelos actualizados se denominan modelos BIM as-built e incluyen, al menos, los siguientes elementos:
- Modelos BIM originales del software de diseño.
- Modelos BIM en formato IFC.
- Los modelos BIM as-built deben entregarse al propietario para su archivo y uso en las operaciones y el mantenimiento del edificio. La garantía de calidad de los modelos BIM as-built se detalla en la Serie 6, Garantía de Calidad.
Requisitos:
- Entrega de modelos BIM as-built según el alcance previamente definido.
- Realización de un control de calidad de los modelos BIM as-built.
Uso interoperable de software de gestión de instalaciones
Los enlaces de transmisión de datos entre las herramientas de gestión de mantenimiento y operaciones permiten compartir datos de manera centralizada y utilizarlos en diversas aplicaciones.
Los proveedores de software han creado vínculos de datos propietarios, pero también existe la posibilidad de utilizar la transferencia de datos abierta. Un ejemplo de esta transferencia es el estándar UBL (Universal Business Language), que se utiliza para enviar solicitudes de servicio y mensajes de tareas de mantenimiento. En Finlandia, la Asociación Finlandesa de Propietarios de Edificios y Clientes de Construcción (RAKLI) ha promovido la implementación de la transferencia de datos abierta. En 2009, RAKLI publicó directrices sobre el uso del estándar UBL para la transferencia de datos. Este proceso de desarrollo contó con la participación de varias organizaciones y proveedores de software del sector inmobiliario.
Modelado de edificios existentes
Un BIM de Inventario es un modelo de un edificio existente, creado a partir de dibujos, levantamientos y posiblemente mediciones de los espacios y elementos de construcción.
Los Modelos de Inventario son utilizados como punto de partida para el diseño de proyectos de construcción o renovación. También pueden funcionar como modelos espaciales para el software de gestión de mantenimiento y operaciones cuando se actualiza a una gestión de información basada en modelos en la propiedad. La tarea de modelar un edificio existente suele ser más sencilla cuando el proyecto de renovación ya está en marcha. Además, el modelado en relación con la contratación de servicios de gestión de mantenimiento y operaciones también es algo que vale la pena considerar.
Es esencial tener en cuenta la precisión y el nivel de detalle en el modelado BIM de un edificio existente, buscando un equilibrio entre los beneficios y los costos. Si el modelado se realiza principalmente para las necesidades del software de gestión de instalaciones, a menudo se puede limitar a los datos básicos de espacios y objetos.
Archivar y proteger los datos BIM de gestión de instalaciones
Los modelos BIM as-built, conforme al proyecto de construcción y sus actualizaciones, deben ser almacenados de manera coherente con los documentos de la propiedad. Es esencial garantizar la integridad de los datos de los modelos BIM, por ejemplo, a través de copias de seguridad automáticas que permitan restaurar diferentes versiones si es necesario.
Requisitos:
- Almacenamiento adecuado de los modelos BIM as-built y sus actualizaciones.
- Garantizar la integridad de los datos de los modelos BIM.
Procedimiento de actualización de los Modelos BIM de Facility management.
Es esencial establecer un procedimiento claro para la actualización y garantía de calidad de los modelos BIM utilizados en la gestión de operaciones y mantenimiento de la propiedad y el software asociado. Esto asegura que todos los datos y versiones de los programas utilizados estén actualizados y sean compatibles entre sí. Se deben elaborar directrices para la actualización de los modelos BIM de operaciones y mantenimiento, describiendo los procedimientos, responsabilidades y tareas correspondientes. Este requisito de actualización y compatibilidad se aplica a todos los modelos BIM de facility management, incluidos los modelos nativos de software de diseño, modelos en formato IFC, modelos combinados y modelos nativos de software de gestión de operaciones y mantenimiento. Si es necesario y acordado, la actualización de certificados de energía y auditorías de gestión de operaciones y mantenimiento puede llevarse a cabo como parte de este proceso de actualización.
Actualización del Proyecto de BIM de gestión de instalaciones
Una actualización del proyecto implica la actualización de todos los modelos BIM utilizados en Facility Management como parte de un proyecto importante de reforma. Este proceso se divide en dos fases: primero, antes del inicio del proyecto, se basa en los modelos BIM de inventario. Luego, después de que el proyecto esté en marcha, se realiza la actualización basada en los modelos BIM as-built generados durante la ejecución de la reforma. Los requisitos incluyen la actualización integral de todos los modelos BIM de facility management dentro del contexto de un proyecto de reforma significativo.
Actualización periódica de los modelos BIM de facility management
La necesidad de actualizaciones periódicas de los modelos BIM depende de factores como el uso de la propiedad, el alcance del software y el nivel de precisión requerido. Por ejemplo, en el caso de ofrecer servicios en la propiedad, es crucial contar con información actualizada sobre la cantidad de espacios y equipos. Se sugiere evaluar la necesidad de actualizaciones al menos cada tres años, incluso si no ha habido cambios significativos en la propiedad que afecten al BIM. Además, las actualizaciones pueden ser necesarias para garantizar la compatibilidad entre el modelo BIM y otros programas de software.
Informe de cambios
Para pequeños cambios en los modelos BIM de Facilities Management, el requisito mínimo es utilizar un software específico para informar los cambios. Esto implica documentar cualquier actualización periódica del proyecto mediante un informe de cambios. Un informe de «oportunidades» puede ser creado utilizando una hoja de cálculo o una función de impresión de una herramienta de software.
Garantía de calidad
Las actualizaciones tanto de los proyectos como las periódicas de los modelos BIM de Facilities Management deben ser acompañadas de una garantía de calidad. Esto implica cumplir al menos con los siguientes requisitos:
- Garantizar la integridad y consistencia de los modelos BIM actualizados, como se describe en la Serie 6: Garantía de Calidad.
- Verificar la compatibilidad entre los modelos BIM de Facilities Management y las versiones de software utilizadas en la propiedad.
- Asegurar que las actualizaciones se realicen de manera sistemática en todos los modelos BIM de Facilities Management.
- Establecer un acuerdo preliminar para la próxima fecha de actualización periódica.
Actualización de certificaciones energéticas
Es fundamental que las actualizaciones de los modelos BIM de Facilities Management incluyan una evaluación para determinar si los cambios requieren una actualización de los objetivos relacionados con el consumo y las certificaciones energéticas. En caso afirmativo, se debe considerar realizar una simulación energética basada en los modelos BIM actualizados.
Requisitos:
- Evaluar la necesidad de actualizar los objetivos de consumo y certificaciones energéticas en relación con las actualizaciones de los modelos BIM de Facilities Management.
Revisión del software de Facilities Management
Los requisitos establecen un estándar mínimo de garantía de calidad para los cambios en los modelos BIM. Ocasionalmente, puede ser beneficioso considerar la necesidad de realizar una auditoría más exhaustiva, que abarque el software y el sistema de información de Facilities Management en su totalidad. Por ejemplo, la auditoría debe examinar aspectos como la utilización del software de Facilities Management, la actualización y adecuación de los datos, las actualizaciones periódicas y de proyecto, el soporte y la formación proporcionados a los usuarios del software, así como la necesidad de desarrollar procedimientos de gestión de la información.
Conclusión
Este texto destaca cómo los modelos BIM no solo son fundamentales en el facility management, sino que también representan un avance significativo en la gestión de instalaciones a nivel global. Al resaltar la importancia de mantener la calidad de los modelos actualizados y la necesidad de auditorías exhaustivas del software asociado, contribuye a fortalecer la confiabilidad y eficiencia de las operaciones. Además, al destacar la importancia de las actualizaciones periódicas en relación con los objetivos energéticos y las certificaciones, esta guía promueve un enfoque proactivo hacia la sostenibilidad y el cumplimiento normativo. En resumen, este texto aporta una perspectiva valiosa sobre cómo el uso adecuado de modelos BIM puede optimizar la gestión y el mantenimiento de las instalaciones, ofreciendo beneficios tangibles en términos de eficiencia y rendimiento.
